Diện tích lô đất khu công nghiệp nên được tính ngược từ dây chuyền: diện tích nhà xưởng, kho, văn phòng cần cho sản xuất, cộng sân bãi xe, công trình phụ trợ (trạm điện, bể nước chữa cháy, xử lý nước thải, kho chất thải), rồi chia cho mật độ xây dựng tối đa và trừ khoảng lùi theo quy hoạch chi tiết của khu; sau đó cộng thêm phần dự phòng cho giai đoạn mở rộng. Nhiều doanh nghiệp chỉ nhân diện tích xưởng với một hệ số áng chừng, và thấy thiếu đất ngay khi thiết kế phòng cháy.
Bài trình bày cách tính từng phần, ảnh hưởng của hình dạng và vị trí lô, và ba cách giữ chỗ cho tương lai. Các con số đều là ví dụ giả định; chỉ tiêu thật của lô phải lấy từ quy hoạch chi tiết và quy chế xây dựng của khu.
Bắt đầu từ dây chuyền, không từ con số đẹp
Bước đầu tiên là vẽ dòng chảy sản xuất: nguyên liệu vào cửa nào, qua những công đoạn nào, thành phẩm ra cửa nào. Mỗi công đoạn cần bao nhiêu mét vuông cho máy, lối đi, khu chờ, khu kiểm tra. Cộng lại được diện tích xưởng sản xuất. Thêm kho nguyên liệu và kho thành phẩm theo số ngày tồn kho dự kiến, văn phòng, nhà ăn, khu vệ sinh, phòng thay đồ theo số lao động.
Tiếp theo là các công trình phụ trợ hay bị quên: trạm biến áp riêng nếu công suất lớn, máy phát dự phòng, bể nước và trạm bơm chữa cháy, hệ thống xử lý nước thải sơ bộ, kho chất thải nguy hại, khu khí nén, lò hơi nếu có. Mỗi thứ cần diện tích và có thể cần khoảng cách riêng.
Cuối cùng là sân bãi: chỗ xe container quay đầu và chờ bốc xếp, bãi đỗ xe đưa đón công nhân, xe máy, ô tô. Nhà máy có nhiều container mỗi ngày cần sân rộng hơn nhiều so với tưởng tượng; thiếu sân là xe phải chờ ngoài đường nội khu, gây phiền với cả khu.
Ví dụ giả định: từ nhu cầu tới diện tích lô
Bảng minh hoạ cách cộng dồn cho một nhà máy may giả định. Mọi con số là giả định để thấy phương pháp, không phải chuẩn.
| Hạng mục | Diện tích giả định (m²) | Ghi chú |
|---|---|---|
| Xưởng sản xuất | 8.000 | Theo bố trí chuyền may và lối đi |
| Kho nguyên liệu và thành phẩm | 3.000 | Theo số ngày tồn kho |
| Văn phòng, nhà ăn, khu phụ | 1.500 | Theo số lao động |
| Công trình phụ trợ | 500 | Trạm điện, bể nước chữa cháy, kho chất thải |
| Tổng diện tích xây dựng | 13.000 | Phần chiếm đất của công trình |
| Diện tích lô tối thiểu theo mật độ giả định 60% | khoảng 21.700 | 13.000 chia 0,6 |
| Kiểm tra sân bãi, khoảng lùi, đường xe chữa cháy | có thể phải tăng | Tuỳ hình dạng lô |
| Dự phòng mở rộng giai đoạn 2 | cộng thêm theo kế hoạch | Hoặc giữ quyền ưu tiên lô kề |
Phép chia cho mật độ xây dựng chỉ là điểm xuất phát. Sau đó phải đặt thử mặt bằng lên đúng hình dạng lô, với khoảng lùi, đường vòng cho xe chữa cháy, cây xanh bắt buộc, mới biết lô có đủ hay không.
Các chỉ tiêu quy hoạch quyết định diện tích dùng được
Mật độ xây dựng tối đa. Tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình trên diện tích lô. Mỗi khu, mỗi lô có thể khác nhau theo quy hoạch chi tiết và quy chuẩn hiện hành.
Khoảng lùi. Khoảng cách tối thiểu từ công trình tới ranh lô, đặc biệt mặt giáp đường. Lô hẹp mặt tiền mất nhiều diện tích cho khoảng lùi hơn lô vuông.
Tỷ lệ cây xanh. Nhiều khu yêu cầu tỷ lệ cây xanh tối thiểu trong lô. Phần này không dùng cho xây dựng hay sân bãi cứng.
Chiều cao và số tầng. Giới hạn chiều cao ảnh hưởng tới việc có thể xây kho cao tầng kệ hay xưởng nhiều tầng để tiết kiệm đất.
Hành lang kỹ thuật. Đường điện cao áp, đường ống đi qua lô tạo hành lang không được xây. Hỏi kỹ vì hành lang này đôi khi không thể hiện rõ trên bản vẽ chào thuê.
Cao độ nền và thoát nước. Lô thấp hơn đường nội khu phải nâng nền, làm tăng chi phí và có thể ảnh hưởng tới vị trí cửa bốc xếp. Cao độ cũng quyết định hướng thoát nước mưa trong lô.
Hình dạng và vị trí lô quan trọng không kém diện tích
Hai lô cùng diện tích có thể cho hai kết quả rất khác. Lô hình chữ nhật với tỷ lệ cạnh hợp lý dễ bố trí dòng chảy thẳng, có sân bãi ở một đầu. Lô méo, nhiều góc, mặt tiền hẹp làm mất diện tích ở các góc và khó bố trí xe container. Lô có hai mặt tiền đường cho phép tách cổng hàng và cổng người, giảm xung đột giao thông.
Vị trí lô trong khu cũng đáng cân nhắc. Lô gần cổng khu giảm quãng đường xe container trong khu, nhưng có thể ồn và đông. Lô gần trạm xử lý nước thải thuận đấu nối nhưng có thể có mùi. Lô ở cuối khu yên tĩnh nhưng xa, và có thể là nơi hạ tầng hoàn thiện sau cùng.
Ví dụ giả định: doanh nghiệp được chào hai lô cùng diện tích. Lô thứ nhất vuông vắn, một mặt tiền; lô thứ hai dài hẹp, hai mặt tiền. Khi đặt thử mặt bằng, lô thứ hai cho phép dòng chảy thẳng từ cổng nhập tới cổng xuất, phù hợp hơn với nhà máy nhiều xe ra vào dù trông kém đẹp trên bản vẽ.
Phòng cháy và chất thải: phần diện tích hay bị thiếu
Thiết kế phòng cháy thường làm diện tích cần thiết tăng lên so với ước tính ban đầu. Nhà xưởng phải có khoảng cách tới ranh lô và tới công trình khác theo bậc chịu lửa và hạng nguy hiểm cháy; xe chữa cháy cần đường tiếp cận, nhiều khi phải vòng quanh xưởng; bể nước chữa cháy và trạm bơm cần chỗ đặt. Với kho chứa hàng dễ cháy, yêu cầu còn chặt hơn.
Khu xử lý chất thải cũng chiếm đất: bể xử lý nước thải sơ bộ, kho chất thải nguy hại có mái và tường ngăn, khu tập kết chất thải rắn thông thường, đôi khi ống khói và hệ thống xử lý khí thải. Những hạng mục này có yêu cầu về khoảng cách tới khu sản xuất, nhà ăn, nguồn nước.
Cách an toàn là nhờ tư vấn phòng cháy và môi trường xem bố trí sơ bộ trước khi chốt lô. Ví dụ giả định: một nhà máy giả định chọn lô vừa đủ cho xưởng và kho theo phép chia mật độ, đến khi thiết kế đường vòng cho xe chữa cháy thì phải thu nhỏ kho, dẫn tới tồn kho thấp hơn kế hoạch.
Những sai lầm hay gặp khi chọn diện tích
Sai lầm thứ nhất là chọn theo diện tích xưởng của một nhà máy khác cùng ngành. Hai nhà máy cùng sản phẩm có thể khác nhau về mức tự động hoá, số ngày tồn kho, tỷ lệ gia công ngoài, nên nhu cầu đất rất khác.
Sai lầm thứ hai là quên rằng thời hạn đưa đất vào sử dụng có thể bị ràng buộc trong hợp đồng thuê lại và theo quy định đất đai. Thuê dư quá nhiều mà để trống lâu có thể bị nhắc nhở hoặc phải giải trình.
Sai lầm thứ ba là không nghĩ tới người lao động: nhà xe, nhà ăn, khu nghỉ ca cho hàng nghìn công nhân chiếm diện tích không nhỏ. Thiếu những chỗ này, công nhân phải đỗ xe ngoài đường, ăn trưa trong xưởng, ảnh hưởng tới việc giữ người và tới quan hệ với khu.
Sai lầm thứ tư là chỉ tính giai đoạn một. Khi đơn hàng tăng, lô kề bên đã có người thuê, doanh nghiệp buộc phải mở nhà máy thứ hai ở nơi khác, chia đôi quản lý và vận chuyển nội bộ.
Ba cách giữ chỗ cho mở rộng
Cách thứ nhất là thuê dư ngay từ đầu: thuê lô lớn hơn nhu cầu giai đoạn một, phần dư để trống hoặc làm sân bãi tạm. Đơn giản và chắc chắn, nhưng tốn tiền thuê cho phần chưa dùng và có thể bị khu yêu cầu đưa vào sử dụng trong thời hạn nhất định.
Cách thứ hai là thoả thuận quyền ưu tiên thuê lô kề bên: trong một thời hạn, nếu có bên khác muốn thuê lô đó, chủ đầu tư hạ tầng phải hỏi bạn trước. Cách này tốn ít hoặc không tốn tiền, nhưng giá thuê tương lai có thể cao hơn và quyền ưu tiên chỉ có giá trị khi được ghi rõ trong hợp đồng.
Cách thứ ba là thiết kế để mở rộng theo chiều cao hoặc theo chiều dài trên chính lô: móng, kết cấu tính sẵn cho tầng thêm, hoặc bố trí nhà xưởng nằm sát một đầu lô để kéo dài sau này. Cách này cần quyết định ngay từ thiết kế, sau này không sửa được.
Trình tự chốt diện tích lô
Có thể đi theo thứ tự sau để có con số đáng tin trước khi đặt cọc:
- Lập bố trí dây chuyền và danh sách hạng mục công trình cho giai đoạn một và giai đoạn hai.
- Xin chỉ tiêu quy hoạch của các lô đang cân nhắc: mật độ, khoảng lùi, cây xanh, chiều cao, hành lang kỹ thuật.
- Nhờ tư vấn thiết kế đặt thử mặt bằng lên từng lô, gồm sân bãi và đường xe chữa cháy.
- So sánh các lô theo khả năng bố trí, không chỉ theo diện tích và giá.
- Chốt phương án giữ chỗ mở rộng và đưa vào văn bản thoả thuận với chủ đầu tư hạ tầng.
Khi đã có con số diện tích đáng tin và yêu cầu về hình dạng, vị trí, bạn có thể để lại nhu cầu cho Hạ Tầng để được giới thiệu quỹ đất, nhà xưởng phù hợp trong khu công nghiệp. Nhu cầu càng cụ thể, lựa chọn được giới thiệu càng sát.
Câu hỏi thường gặp
Nên thuê dư bao nhiêu phần trăm diện tích cho mở rộng?
Không có tỷ lệ chuẩn; phụ thuộc kế hoạch tăng trưởng, khả năng tài chính và quy định của khu về thời hạn đưa đất vào sử dụng. Lập kịch bản giai đoạn hai cụ thể rồi mới quyết định, thay vì cộng một tỷ lệ áng chừng.
Mật độ xây dựng trong khu công nghiệp là bao nhiêu?
Mỗi khu và mỗi lô có chỉ tiêu riêng trong quy hoạch chi tiết, phù hợp quy chuẩn quy hoạch hiện hành. Hỏi chủ đầu tư hạ tầng chỉ tiêu cụ thể của lô bạn quan tâm, đừng áp số của khu khác.
Lô nhỏ có xây xưởng nhiều tầng để bù diện tích được không?
Có thể nếu quy hoạch cho phép chiều cao và dây chuyền phù hợp sản xuất nhiều tầng. Xưởng nhiều tầng tốn kết cấu, thang hàng và yêu cầu phòng cháy cao hơn. So chi phí với phương án thuê lô lớn hơn.
Có thể gộp hai lô kề nhau thành một không?
Thường được nếu chủ đầu tư hạ tầng đồng ý và phù hợp quy hoạch chi tiết, nhưng có thể phải điều chỉnh ranh lô và giấy tờ. Hỏi trước khi thuê hai lô với ý định gộp.
Sân bãi container cần rộng bao nhiêu?
Phụ thuộc số xe mỗi ngày, cỡ xe, số cửa bốc xếp và cách quay đầu. Tư vấn thiết kế dùng bán kính quay xe và lượng xe giờ cao điểm để tính. Đừng dùng con số ước chừng của nhà máy khác.
Quyền ưu tiên thuê lô kề bên có chắc chắn không?
Chỉ chắc chắn khi được ghi rõ trong hợp đồng: lô nào, thời hạn bao lâu, cách thông báo, giá xác định thế nào. Lời hứa miệng trong buổi giới thiệu không có giá trị khi có bên khác đến thuê.