Theo Luật Đầu tư 2020, nhà đầu tư nước ngoài muốn đặt nhà máy trong khu công nghiệp thường đi theo thứ tự: thoả thuận giữ lô với chủ đầu tư hạ tầng, xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (và chấp thuận chủ trương nếu dự án thuộc diện), thành lập công ty tại Việt Nam, mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp để góp vốn, rồi công ty ký hợp đồng thuê lại đất chính thức. Người thuê đất là công ty có vốn nước ngoài thành lập ở Việt Nam, không phải nhà đầu tư ở nước ngoài.
Bài trình bày những điểm riêng của nhà đầu tư nước ngoài: hồ sơ từ nước ngoài, ngành nghề tiếp cận thị trường, dòng tiền góp vốn và tiền cọc, ngôn ngữ hợp đồng, nhân sự nước ngoài. Thủ tục cụ thể có thể thay đổi; hãy hỏi ban quản lý khu công nghiệp tỉnh và tư vấn pháp lý tại Việt Nam.
Ai là người thuê đất
Pháp luật đất đai Việt Nam cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất, thuê lại đất trong khu công nghiệp để thực hiện dự án. Vì vậy, chủ thể ký hợp đồng thuê lại đất chính thức là công ty được thành lập tại Việt Nam, sau khi có giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Nhà đầu tư ở nước ngoài chỉ có thể ký các văn bản giai đoạn đầu như biên bản ghi nhớ, thoả thuận đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc.
Điều này có hai hệ quả. Thứ nhất, các văn bản giai đoạn đầu phải có điều khoản cho phép công ty sẽ thành lập kế thừa quyền và nghĩa vụ. Thứ hai, quyền với đất như thế chấp, chuyển nhượng gắn với công ty ở Việt Nam; nếu sau này nhà đầu tư bán công ty, đất đi theo công ty.
Nhà đầu tư nước ngoài cũng có thể góp vốn, mua cổ phần một công ty Việt Nam đã có đất trong khu, thay vì lập dự án mới. Đường này có thủ tục riêng về đăng ký góp vốn, mua cổ phần và cần thẩm định kỹ tình trạng pháp lý của công ty mục tiêu.
Thứ tự các bước và giấy tờ đầu ra
Khung chung cho dự án mới; dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương có thêm bước trước khi cấp giấy chứng nhận.
| Bước | Ai làm | Đầu ra | Lưu ý riêng cho nhà đầu tư nước ngoài |
|---|---|---|---|
| 1. Giữ lô | Nhà đầu tư, chủ đầu tư hạ tầng | Thoả thuận giữ đất, hợp đồng nguyên tắc | Điều khoản kế thừa cho công ty sẽ lập |
| 2. Đăng ký đầu tư | Nhà đầu tư, ban quản lý khu công nghiệp | Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư | Tài liệu nước ngoài hợp pháp hoá lãnh sự, dịch công chứng |
| 3. Thành lập công ty | Nhà đầu tư, cơ quan đăng ký kinh doanh | Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp, con dấu | Người đại diện theo pháp luật, địa chỉ trụ sở |
| 4. Góp vốn | Công ty, ngân hàng | Tài khoản vốn đầu tư trực tiếp, vốn góp đúng hạn | Theo quy định quản lý ngoại hối hiện hành |
| 5. Ký hợp đồng thuê lại | Công ty, chủ đầu tư hạ tầng | Hợp đồng thuê lại đất, thanh toán theo lịch | Ngôn ngữ ưu tiên, luật áp dụng, giải quyết tranh chấp |
| 6. Thủ tục chuyên ngành | Công ty, tư vấn | Môi trường, phòng cháy, xây dựng, giấy phép ngành nếu có | Như doanh nghiệp trong nước |
Bước 2 và bước 3 có thể được hỗ trợ làm song song ở một số nơi thông qua cơ chế liên thông; hỏi ban quản lý để tận dụng.
Hồ sơ từ nước ngoài: phần hay làm chậm nhất
Hồ sơ đăng ký đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài thường gồm giấy tờ pháp lý của nhà đầu tư (giấy chứng nhận thành lập công ty mẹ hoặc hộ chiếu với cá nhân), báo cáo tài chính hoặc xác nhận năng lực tài chính, quyết định đầu tư của công ty mẹ, đề xuất dự án và văn bản về địa điểm. Tài liệu lập ở nước ngoài phải được hợp pháp hoá lãnh sự (trừ khi được miễn theo điều ước) và dịch sang tiếng Việt có chứng thực.
Khâu hợp pháp hoá và dịch thuật có thể mất nhiều tuần, nhất là khi công ty mẹ ở nước có thủ tục chứng nhận nhiều tầng. Hãy làm danh sách giấy tờ ngay từ khi bắt đầu khảo sát và chuẩn bị song song, thay vì chờ chọn xong lô mới làm.
Một lỗi hay gặp là tên công ty, địa chỉ, tên người đại diện viết không thống nhất giữa các giấy tờ hoặc giữa bản gốc và bản dịch. Cơ quan tiếp nhận có thể yêu cầu giải trình. Thống nhất cách viết ngay từ đầu tiết kiệm nhiều thời gian.
Ngành nghề và điều kiện tiếp cận thị trường
Danh mục ngành nghề cấm và hạn chế với nhà đầu tư nước ngoài. Luật Đầu tư 2020 và văn bản hướng dẫn có danh mục ngành chưa được tiếp cận và tiếp cận có điều kiện với nhà đầu tư nước ngoài. Sản xuất công nghiệp thông thường phần lớn được mở, nhưng một số ngành có điều kiện về tỷ lệ sở hữu, hình thức đầu tư.
Cam kết quốc tế. Việt Nam có nhiều hiệp định thương mại, đầu tư với cam kết mở cửa khác nhau. Nhà đầu tư từ nước thành viên có thể được áp dụng mức cam kết thuận lợi hơn; tư vấn pháp lý nên kiểm tra.
Hoạt động thương mại kèm theo. Nếu công ty muốn vừa sản xuất vừa nhập khẩu, phân phối hàng không do mình sản xuất, có thể cần thêm giấy phép kinh doanh theo quy định thương mại.
Ngành nghề khu tiếp nhận. Ngoài pháp luật, khu cũng phải nhận ngành của bạn. Xác nhận với chủ đầu tư hạ tầng trước khi nộp hồ sơ.
Dòng tiền: tiền cọc, vốn góp và thanh toán tiền thuê
Tiền cọc giữ lô trước khi có công ty Việt Nam thường chuyển từ nhà đầu tư ở nước ngoài. Thoả thuận nên quy định khoản cọc này được trừ vào nghĩa vụ của công ty sau khi thành lập, hoặc hoàn lại cho nhà đầu tư nếu dự án không được cấp phép. Ngân hàng của hai bên sẽ hướng dẫn chứng từ để giao dịch phù hợp quy định quản lý ngoại hối.
Sau khi thành lập, công ty mở tài khoản vốn đầu tư trực tiếp tại một ngân hàng ở Việt Nam, nhà đầu tư góp vốn điều lệ qua tài khoản này theo tiến độ đã đăng ký. Tiền thuê đất trả một lần thường là khoản lớn ngay đầu dự án; lịch góp vốn phải tính sao cho công ty có đủ tiền đúng hạn thanh toán với chủ đầu tư hạ tầng, nếu không phải vay.
Ví dụ giả định: nhà đầu tư đăng ký góp vốn chia ba đợt trong hai năm, nhưng hợp đồng thuê lại đất yêu cầu trả phần lớn tiền thuê trong sáu tháng đầu. Hai lịch không khớp buộc công ty phải vay ngắn hạn với chi phí cao. Lập kế hoạch tiền ngay từ khi đàm phán giúp tránh tình huống này.
Hợp đồng, ngôn ngữ và người làm việc tại chỗ
Hợp đồng thuê lại đất thường song ngữ. Hãy thống nhất bản ngôn ngữ nào ưu tiên khi có khác biệt, và để luật sư thông thạo cả hai ngôn ngữ đối chiếu. Với giao dịch với cơ quan nhà nước, bản tiếng Việt là căn cứ.
Nhà đầu tư nước ngoài nên có ít nhất một người đại diện tại chỗ nói được tiếng Việt và hiểu dự án, hoặc thuê đơn vị tư vấn quản lý dự án đáng tin cậy. Rất nhiều câu hỏi bổ sung hồ sơ, yêu cầu hiện trường cần trả lời trong vài ngày; trả lời chậm vì phải dịch qua nhiều tầng làm chậm cả dự án.
Nhân sự nước ngoài sang làm việc cần thị thực, giấy phép lao động hoặc xác nhận miễn giấy phép theo quy định hiện hành. Thời gian làm các giấy tờ này nên được đưa vào tiến độ, nhất là với chuyên gia lắp đặt máy móc cần có mặt đúng thời điểm.
Chọn tư vấn và người hỗ trợ tại Việt Nam
Phần lớn nhà đầu tư nước ngoài lần đầu vào Việt Nam dùng ba nhóm hỗ trợ: công ty luật hoặc tư vấn pháp lý cho hồ sơ đầu tư, thành lập công ty, hợp đồng; tư vấn thiết kế và quản lý dự án cho phần xây dựng, môi trường, phòng cháy; và kế toán, kiểm toán cho thuế, góp vốn, báo cáo. Ba nhóm này cần trao đổi với nhau, nên nhà đầu tư nên chỉ định một đầu mối điều phối.
Khi chọn tư vấn, hãy hỏi về các dự án tương tự đã làm trong khu công nghiệp, ở tỉnh bạn định đặt nhà máy; người trực tiếp làm hồ sơ là ai; phạm vi công việc và các mốc ghi trong hợp đồng. Cẩn trọng với lời hứa rút ngắn thời gian bất thường hoặc "có quan hệ"; hồ sơ đúng và đủ mới là thứ quyết định tốc độ.
Một số chủ đầu tư hạ tầng có bộ phận hỗ trợ nhà đầu tư làm thủ tục miễn phí hoặc có phí. Đây là nguồn hỗ trợ tốt vì họ quen ban quản lý, nhưng nên nhớ họ cũng là bên cho thuê; phần hợp đồng thuê lại vẫn cần luật sư độc lập của bạn rà.
Sau khi nhà máy đi vào hoạt động
Công ty có vốn nước ngoài phải thực hiện báo cáo định kỳ về tình hình thực hiện dự án đầu tư, báo cáo tài chính có kiểm toán theo quy định, và các báo cáo chuyên ngành như môi trường, lao động. Thay đổi quy mô, mục tiêu, nhà đầu tư, vốn đầu tư đều phải làm thủ tục điều chỉnh với cơ quan đăng ký đầu tư.
Lợi nhuận được chuyển ra nước ngoài sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước Việt Nam, theo quy định quản lý ngoại hối và thuế hiện hành, thông qua tài khoản vốn đầu tư trực tiếp. Kế hoạch chuyển lợi nhuận nên được bàn với kế toán ngay từ đầu để cấu trúc vốn hợp lý.
Quan hệ với chủ đầu tư hạ tầng cũng không kết thúc khi ký hợp đồng. Phí hạ tầng điều chỉnh, quy chế khu sửa đổi, sự cố điện nước đều cần một người phía công ty theo dõi và phản hồi. Nhiều nhà máy nước ngoài giao việc này cho trưởng bộ phận hành chính người Việt, kèm quyền quyết định rõ ràng.
Câu hỏi thường gặp
Nhà đầu tư nước ngoài có được thuê đất trực tiếp không?
Đất trong khu công nghiệp được thuê lại bởi tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thành lập tại Việt Nam. Nhà đầu tư ở nước ngoài ký văn bản giai đoạn đầu, rồi công ty Việt Nam ký hợp đồng chính thức sau khi thành lập.
Có thể thành lập công ty trước rồi mới xin giấy chứng nhận đăng ký đầu tư không?
Theo Luật Đầu tư 2020, với nhà đầu tư nước ngoài lập tổ chức kinh tế mới, thông thường phải có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư trước khi thành lập công ty. Có trường hợp khác như góp vốn vào công ty sẵn có. Hỏi tư vấn để chọn đường phù hợp.
Tài liệu từ nước ngoài có cần hợp pháp hoá lãnh sự không?
Thường cần, trừ trường hợp được miễn theo điều ước quốc tế hoặc nguyên tắc có đi có lại. Sau đó dịch sang tiếng Việt và chứng thực bản dịch. Hỏi cơ quan tiếp nhận về yêu cầu cụ thể với từng loại giấy tờ.
Tiền cọc gửi từ nước ngoài có cần thủ tục gì không?
Giao dịch ngoại hối phải phù hợp quy định quản lý ngoại hối hiện hành. Ngân hàng nhận tiền của chủ đầu tư hạ tầng sẽ yêu cầu thoả thuận đặt cọc và chứng từ liên quan. Hỏi ngân hàng trước khi chuyển.
Nhà đầu tư nước ngoài có được thế chấp đất thuê trong khu để vay vốn không?
Công ty có vốn nước ngoài thuê lại đất trong khu có thể thế chấp tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo phạm vi quyền gắn với hình thức trả tiền thuê, theo Luật Đất đai 2024. Điều kiện cụ thể hỏi ngân hàng và luật sư.
Ưu đãi đầu tư trong khu công nghiệp áp dụng thế nào với nhà đầu tư nước ngoài?
Ưu đãi theo ngành, địa bàn, quy mô được xác định theo Luật Đầu tư 2020 và luật thuế, áp dụng chung không phân biệt nhà đầu tư trong hay ngoài nước, trừ trường hợp có quy định riêng. Ưu đãi được ghi nhận trong giấy chứng nhận hoặc tự xác định khi kê khai thuế.